摘要：由于房地产市场的不成熟，部分开发商违法将其自身都不拥有任何“独立产权”的人防设施，改装成“车库”、“车位”后高价出售、出租给业主，这是盗卖全体业主“共有财产”的违法行为，也将严重阻碍社会的科学、和谐发展。

关键词：开发商；业主；人防设施；车库；物权法
中图分类号：D92文献标志码：A文章编号：1673-291X（2010）34-0112-02

一、楼盘“人防设施”的规划与建设
（一）人防设施的强制规划
中国《人民防空法》的宗旨是“有效地组织人民防空，保护人民的生命和财产安全”，其第22条规定，“城市新建民用建筑，按照国家有关规定修建战时可用于防空的地下室。”这是开发商开发楼盘时，必须依法规划并建设人防设施的法律依据，这是人防设施属于楼盘“附属设施”与“共用设施”的法律依据，这是保护人民生命与财产安全的保障，这是开发商享受开发利益时必须同时承担的社会义务与社会责任，这是法律赋予开发商的强制性法律义务，这是为民族谋求平安的事业。如果不履行该义务，应承担该法第48条规定的相应法律责任，足见其强制性。
（二）人防设施的建设途径
对于楼盘人防设施的具体建设途径问题，通常由省级人民政府制定《人民防空法》实施办法来落实。例如《江西省实施〈中华人民共和国人民防空法〉办法（2003年）》（以下简称“该‘办法’”）第10条、第11条规定了两种途径。
1.开发商投资在楼盘中自行规划建设。该“办法”第10条第1款规定，城市规划区内，新建十层以上或者基础埋深3米以上的民用建筑，以及人民防空重点城市的居民住宅楼和危房重建住宅项目，按照“地面首层建筑面积”修建防空地下室。基于该规定与经济理性，开发商会有选择性地投资在楼盘中建设。原因有：其一，通常六层以下房屋基础埋深3米左右，要挖深做人防设施不经济合算，开发商宁愿交“易地建设费”；其二，而十层以上或3米以上基础埋深，只要增加部分投资，就能建设人防设施，并且所“增加部分投资”远低于“易地建设费”。所以，法律规定加上开发商的经济理性，就现实地产生了“开发商投资在楼盘中自行规划建设”的途径模式。
2.开发商缴费由“人防部门”异地规划建设。该“办法”第11条规定了四种情形，如不能按照第10条规定修建防空地下室的，建设单位应当缴纳防空地下室“易地建设费”，由人民防空主管部门统一修建人民防空工程。该规定表明：其一，只有在符合本条规定四种情形之一时，并依法批准，开发商才可以不“投资在楼盘中自行规划建设”；其二，开发商才可以缴纳“易地建设费”代替履行法定强制义务；其三，立法本意要求，尽可能由开发商“投资在楼盘中自行规划建设”，因为必要时，居民可以在尽量短的时间内进入地下防空设施，确保生命与财产安全；如果易地建设，安全几率与安全系数会明显降低。
二、楼盘“人防设施”的产权归属与设施利用
（一）产权归属
楼盘“人防设施”的产权到底归属于谁？
该“办法”第20条规定，（1）公用的人民防空工程，由人民防空主管部门纳入国有资产进行维护管理；（2）单位或者个人投资单独修建的人民防空工程，由投资者纳入其固定资产进行维护管理。（3）因权属关系发生变化的人民防空工程，由新单位承担对该人民防空工程的维护管理义务。该规定表明：其一，不属于国家。因为其不属于国家投资建设的，而属于单位或个人投资建设的。其二，也不属于开发商。原因有：（1）根据该“办法”第13条规定，防空地下室工程，由有关单位或者个人负责组织建设，其建设经费由建设单位或者个人筹措，列入建设项目总投资，即该投资已计入“楼盘开发总成本”，已分摊进入“商品房出售价格”，并已作为成本列支而减少了“应税总额”；更准确地说，其投资已转由“业主”共同承担，开发商将其改装成“车库”、“车位”出售、出租，是对其同一投资进行了两次“利润”回报。可见，第二次明显是“盗卖”。所以，根据《人民防空法》第5条关于“人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有”的规定，在楼盘出售后，其产权已转由业主共有。（2）在开发商将商品房出售给业主后，该楼盘的“人防设施”作为国家强制规划的楼盘“附属设施”，其权属已发生变化，由业主共同享有“共有产权”。当然，在楼盘商品房未售完时，开发商也具有相当于业主的身份，与其他业主一同，按其拥有“商品房”的数量对“人防设施”享有业主性质的“共有产权”，而非“独立产权”。（3）再者，如果硬要说“开发商出钱投资了，人防设施产权就属于开发商”；那么，“易地建设费”是开发商缴纳的，对易地建设的人防设施有权去把它改装成“车库”、“车位”、“仓库”出售、出租吗？其三，其产权当然归属业主。除上述理由外，《物权法》第70条规定，业主对“共有部分”享有共有和共同管理的权利；第72条规定，业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对“共有部分”享有的共有和共同管理的权利一并转让。
那么，楼盘人防设施属于“共有部分”吗？其一、中国《人民防空法》第22条、第48条等将人防设施作为楼盘的“附属设施”进行强制性规划。其二、中国《物权法》第73条规定，建筑区划内的道路、绿地，属于业主共有，但属于城镇公共道路、公共绿地或者明示属于个人的绿地除外；建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。可见，因国家强制规划而作为楼盘“附属设施”的“人防设施”属于业主共有财产，像共有道路与共有绿地一样。
当然，如果开发商硬要建设其享有“独立产权”，并可出售、出租的车库，根据上述“人防设施”强制性规划规定，与《物权法》第74条“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”的规定，有两种可能：其一，开发商在依法规划、投资、建设“人防设施”外，另单独规划、投资、建设车位或车库，对该车位或车库其享有“独立产权”；符合《人民防空法》、《物权法》规定，但基于经济理性，这样的开发商几乎没有。其二，开发商在规划、投资、建设“人防设施”时，所建面积超过“国家强制性规划面积”的，对“超过部分”其享有“独立产权”，可以依法改装成“车库”、“车位”、“仓库”等任何建筑物，用于单独出售、出租；符合《人民防空法》、《物权法》规定，但基于经济理性，这样的开发商也几乎没有。
可见，开发商将人防设施改装成“车库”、“车位”出售、出租的行为，属于违法盗卖行为。对自己不享有任何“独立产权”（包括但不限于所有权、使用权等）的人防设施，出售、出租的是什么、是所有权、是使用权？实质上是把业主享有“共有产权”的人防设施，技术上画几条线，加几个摄像头，或砌点墙，营销包装上改名为“车库”或“车位”，再卖给业主自己；换言之就是，业主再花钱购买本来就属于业主自己共同享有产权的东西。
所以，开发商根本无法为购买者像办理“房屋产权证”一样办理“车库产权证”，因为其自身就不拥有任何“独立产权”。