[摘要]住宅商用纠纷具有纠纷主体熟人化、纠纷内容复杂化、纠纷的社会影响面大的特点。根据住宅商用纠纷的特点应该提供多方位、多层次的解决方式，多元化的纠纷解决机制对于住宅商用纠纷的解决，社会的稳定、和谐具有重大的现实意义。

。　　 住宅商用纠纷，多元，解决机制

纠纷是指社会主体之间的一种利益对抗状态。[1]纠纷在日常用语里等同于争议、争执、冲突等。住宅商用，又称“住改商”，是指民用住宅的使用人将住宅改变为经营性用房，从事商业活动。将住宅改变为经营性用房后，小区的居住环境受到影响，物业管理的难度增加，在住宅商用的业主与其他业主及物业管理公司之间，因为追求的利益目的不同，纠纷的发生是必然的。

一、住宅商用纠纷的特点及原因分析

（一）纠纷主体的熟人化
《物权法》第七十七条规定，业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，业主将住宅改变为经营性用房，本栋建筑物内的其他业主，应当认定为物权法第七十七条所称“有利害关系的业主”。建筑区划内，本栋建筑物之外的业主，主张与自己有利害关系的，应证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响。据此，法律法规对于受住宅商用不利影响的主体范围作了明确的界定，最高人民法院一庭负责人就物权法两部司法解释答记者问时说，该范围基本上有效涵盖了与“住改商”行为有利害关系的业主，在审判实务中也比较容易掌握和操作。[2]
中国自古就有“远亲不如近邻”的谚语。虽然现代城市发展快速，邻里之间往来减少，但是构筑一个和谐融洽的生活环境离不开良好的邻里关系。居住在同一栋建筑物里，相互之间抬头不见低头见，住宅商用纠纷主体的熟人化决定了纠纷的解决方式不能生硬，要注重协商，强调“和为贵”，所谓退一步海阔天空。
（二）纠纷内容的复杂化
纠纷是在利益基础上的一种实践状态。住宅商用这一现象是随着我国市场经济的发展应运而生的，其存在具有一定的合理性。首先，随着城市化进程的发展，人口越来越密集，但商业配套设施的缺乏，使得社区内居民的商业服务需求等不到满足，住宅商用可以给居民的生活带来便利，弥补社区商业配套的不足。其次，住宅商用可以降低经营者的成本支出，有助于中小企业的发展，下岗职工的再就业，大学生创业等。
但住宅商用同时也给小区的其他业主带来了负面影响。首先，为了使经营场所符合自己的经营目的，住宅商用业主在装修的时候，可能随意改变房屋的结构，私改电线和燃气线路，从而给整个建筑物带来安全隐患。其次，住宅商用使得出入小区的人流量增加，其他业主的生活安宁利益被侵犯，居住安全感降低。再次，住宅商用带来的噪音问题、环境污染问题等降低了其他业主的生活质量。最后，住宅商用后会导致小区的电梯、停车位等生活配套资源紧张。当住宅商用的业主追求的经济利益与其他业主的居住利益产生对抗后，纠纷也就在所难免了。同时由于住宅商用产生的不利影响的多样性，导致了住宅商用纠纷内容的复杂化。
（三）纠纷的社会影响面大
随着城市房地产的发展, 建筑物区分所有权制度也应运而生。建筑物区分所有权之客体为众人共同拥有的建筑物，其呈现之建筑物的所有权形式与一般的动产所有权和其它不动产所有权不同。当建筑物被其共有人按应有份所有时，就形成建筑物区分所有，是建筑物区分所有权系建筑在整体建筑物的一种所有权形式。[3]与一般的所有权相比，建筑物区分所有权里的业主的专有权在行使的时候受到特别的限制。比如，《物权法》第七十一条规定，“业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益”；第七十七条规定，“业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意”。当建筑物区分所有权的业主在对其专有部分行使所有权时侵害到其他共有人的权利时，纠纷就产生了。
住宅商用业主的“住改商”行为与其他业主生活密切相关，影响到其他业主的切身利益，涉及到小区的日常规范管理。据搜房网（武汉）调查数据显示，有80%的网友表示居住的小区内有“住改商”的现象，表示不清楚是否存在该现象的网友占被调查者的7.6%，另外仅仅只有11.5%的网友表示小区内没有“住改商”的现象；认为“住改商”对居民居住和生活影响很大，占被调查数据的35%，而认为没有影响的网友仅占被调查者的11.5%。[4]故住宅商用纠纷因为利害关系人为数众多, 导致财产关系和人际关系多边化、复杂化和长期化，纠纷产生的社会影响面大。

二、住宅商用纠纷的多元化解决机制的构建和完善

纠纷的发生，不仅困扰卷入纠纷的当事人，而且也会影响社会秩序的正常运转。因此，纠纷的解决，不仅与当事人的切身利益不可分割，而且还与国家以及社会的生产、生活秩序息息相关。针对住宅商用纠纷的特点，提供多方位、多层次的纠纷解决方式，建立一个多元化的纠纷解决机制对于化解纠纷、保持社会稳定、促进经济的发展具有极其重要的意义。
（一）和解
和解是旨在通过双方当事人的相互协商和妥协，达成变更实体权利义务的约定，从而使纠纷得以消除的行为。[5]考虑到住宅商用纠纷主体的熟人化的特点，当事人的协商在住宅商用纠纷的解决中有着不可替代的作用。根据法社会学家布莱克对社会关系与法之间关系的分析认为：关系距离远近同法的变化之间存在着曲线相关，即在关系较亲密的社会群体中，法律和诉讼显然是被尽量避免的；而随着关系的疏远，法的作用也相应增大。[6]较之于纠纷的其他解决方式，和解的成本是最低的，而且有助于化解当事人之间因纠纷而产生的对立情绪。
笔者以为，在采取和解的方式解决住宅商用纠纷的时候，更多的应强调住改商业主的积极努力和自我约束。由于各建筑物区分所有人形成共同生活关系之突出特点，专有所有人所需承担之首要义务便是不得违背共同利益而对专有部分进行使用。[7]住宅商用业主的“住改商”行为改变了房屋原有的居住用途，并进而可以从该行为中获益，在纠纷中，住宅商用业主不能因为其领取了营业执照，就作为认定其民事行为合法化的依据，其行为还应该受到《民法通则》、《物权法》中相邻关系法律规范的规制。